美国买房流程（达拉斯版）：从预批到交割的每一步
从预批到交割的每一步和截止日，以及按一个具体地址算完整成本的方法。
从预批到交割：二手房的步骤和时间点
天数来自 TREC 统一合同（20-19 号，2026 年 7 月 1 日起用）和联邦贷款规则，以你签的合同为准。新房走建商合同，步骤在新房页。
拿到书面预批
贷款机构核过收入、资产、信用后出的书面额度。看房前拿到。
签买方代理协议
德州规定，经纪带你看任何房子之前必须先签书面协议。协议写明经纪报酬；法律不规定标准，可以协商。
看房
Jessie 陪同看候选房源，比户型、位置和净成本，不只比挂牌价。
报价、签合同、交定金
生效日起 3 天内，定金和选择权费交产权公司（第 5 段 A）；产权公司 20 天内出产权承诺书（第 6 段 B）。
选择权期内验房
付了选择权费，约定天数内可任何理由退出，定金退还、选择权费不退（第 5 段 B）。验房、要求维修、议价都在这几天。
估价与批贷
估价低于合同价怎么办，写在贷款附件里，签前看清。
交割前 3 个工作日拿到结算单
用结算单逐项对照贷款预估单，交割前做最后验收。
交割
在产权公司签字、资金到账、过户登记，拿钥匙。
按具体地址算完整成本
同一挂牌价，换个学区或特殊税区，月供就不一样。本息、房产税、保险、HOA、MUD/PID 一起算。
买前现金
交割费用常见为房价的 2%–5%（CFPB），不含首付；再留搬家、维修和应急钱。
每月持有成本
用具体地址的税率和保险报价，不用卖家旧税单或全市平均。
贷款比较
同一套房、同一条件，比至少三份贷款预估单（Loan Estimate）：利率、费用、交割现金。
地址尽调
核对洪水记录、屋顶与房龄、历史理赔、HOA 文件、特别评估、通勤和未来转售。
买房相关指南
一页讲清一个问题。
买房过程中常被问到的问题
涉及具体房屋和当期条件的，做决定时再核一遍。
新房、次新房、二手房，区别到底在哪？
新房能挑户型和配置，但工期、选配和建商合同要逐条核；二手房看得见屋况，可验房、可议价，但要先算维修预算。Jessie 的 87 套记录里 62 套是新房，那是客户的选择，不是建议。
我能贷多少款？
由贷款机构按收入、负债、信用和首付定。能先知道的是上限：2026 年四县常规贷款上限 $832,750，是贷款额上限，不是房价上限。
过户费大概要多少？
常见为房价的 2%–5%（CFPB），不含首付，最终以交割结算单为准。
每年养一套房要花多少？
房产税、保险、HOA、维护四块。税率由县、市、学区、特殊税区各定，必须按地址算；德州 2025 年房屋保险平均 $3,506（TDI）。
买房能砍价吗？能砍多少？
有时可以。挂牌时长、地块、选配、交割时间和市场都影响空间。建商常给抵扣或利率补贴而不是降价，要换算成净成本再比。谈妥的写进合同才算数。
从开始看房到拿钥匙，一般要多久？
现房几周可交割；从零开建看施工、选配、验房和贷款。以书面进度和延期条款为准。
第一次联系 Jessie，需要准备什么？
预算区间、搬家时间、每天要去的地方、正在看的房型。第一次沟通没有任何承诺；看房前再签买方代理协议。
下一步
用三行字告诉 Jessie 你的需求
打算什么时候搬、在看哪些城市、新房还是二手房。