德州房产税怎么算：达拉斯 19 城税率、减免与缴税时间
按达拉斯－沃思堡 19 城所列县与主要学区的 2025 年税率，$600,000 应税价值的年税约 $9,800 到 $14,400，未计减免与 MUD、PID。具体税单要按地址的征税单位和各项应税价值计算。
房产税怎么算：谁收、怎么加
县评估区每年 1 月 1 日给房子定价，县、市、学区和 MUD、PID 各按这个价值收。以 Frisco 的 Collin 侧为例：
| 征税单位 | 2025 年税率（每 $100） | 这一项的作用 |
|---|---|---|
| Frisco 市 | 0.425517 | 市政服务：警察、消防、道路、公园 |
| Frisco ISD（学区） | 1.019400 | 公立学校运营与校舍债务，通常是税单上最大的一行 |
| Collin 县 | 0.149343 | 县法院、治安、县道 |
| Collin 学院（社区大学区） | 0.081220 | 只有 Collin 县一侧才有；Denton 县一侧没有 |
| 合计 | 1.675480 | $600,000 应税价值一年约 $10,053 |
- MUD 和 PID 是什么
- MUD 为新社区修水电路而设，2025 年 Collin 县每 $100 加 1.00 到 1.20；PID 每年另收评估费，二十到四十年。集中在 Celina、Prosper、Princeton、Anna、Melissa 的新小区。
- Dallas 县和 Tarrant 县多两行
- Dallas 县每块地都付 Parkland 医院区和 Dallas College，Tarrant 县付 JPS 和 Tarrant County College，所以 Garland、Mansfield、Fort Worth 合计最高；Denton 县两行都没有。
- 同一个市，税率可以不一样
- Frisco 跨两县、三个学区，Little Elm 镇内三个学区。按地址查，不按城市名猜。
每年交多少：达拉斯－沃思堡 19 个城市
合计税率 = 市 + 学区 + 县 + 县级学院区和医院区，2025 年公布值，未扣减免。按 $600,000 算，只为比较。
| 城市 | 主要学区 | 合计税率（每 $100） | 一年 | 一个月 |
|---|---|---|---|---|
| 弗里斯科（Frisco）· Collin 侧 | Frisco ISD | 1.675480 | $10,053 | $838 |
| 弗里斯科（Frisco）· Denton 侧 | Frisco ISD | 1.630855 | $9,785 | $815 |
| 普莱诺（Plano） | Plano ISD | 1.707713 | $10,246 | $854 |
| 麦金尼（McKinney） | McKinney ISD | 1.747147 | $10,483 | $874 |
| 艾伦（Allen） | Allen ISD | 1.771763 | $10,631 | $886 |
| Prosper | Prosper ISD | 1.949663 | $11,698 | $975 |
| Celina | Celina ISD | 2.015864 | $12,095 | $1,008 |
| Melissa | Melissa ISD | 1.909179 | $11,455 | $955 |
| Anna | Anna ISD | 1.995536 | $11,973 | $998 |
| Princeton | Princeton ISD | 1.877989 | $11,268 | $939 |
| Little Elm | Little Elm ISD | 1.961039 | $11,766 | $981 |
| Lewisville | Lewisville ISD | 1.722747 | $10,336 | $861 |
| Hickory Creek | Lake Dallas ISD | 1.652343 | $9,914 | $826 |
| Carrollton | Carrollton-Farmers Branch ISD | 2.019675 | $12,118 | $1,010 |
| Coppell | Coppell ISD | 1.960951 | $11,766 | $980 |
| Garland | Garland ISD | 2.394721 | $14,368 | $1,197 |
| Euless | Hurst-Euless-Bedford ISD | 1.968846 | $11,813 | $984 |
| 沃思堡（Fort Worth） | Fort Worth ISD | 2.162580 | $12,975 | $1,081 |
| Keller | Keller ISD | 1.835680 | $11,014 | $918 |
| Mansfield | Mansfield ISD | 2.249380 | $13,496 | $1,125 |
什么时候交：一年的时间表
德州的房产税一年一收，按自然年，时间表全州统一。
- 1 月 1 日：估值日
- 县评估区按这一天的状况给房子定价。这一天房子盖到哪，就按哪估。
- 4 月到 5 月：估值通知
- 评估区 5 月 1 日前寄估值通知，自住房 4 月 1 日前。
- 5 月 1 日前：申请减免
- 自住房减免的申请一般要在 5 月 1 日前交到县评估区。
- 5 月 15 日或通知送达后 30 天：抗议截止
- 觉得估高了，向评估复审委员会（ARB）抗议，取较晚的日期。可以先非正式协商。
- 8 月到 9 月：各单位定税率
- 市、县、学区各自开会通过当年税率。
- 10 月：税单寄出
- 各征税单位从 10 月开始寄税单，收到即可缴。
- 1 月 31 日：缴款截止
- 2 月 1 日起逾期：先加 6% 罚金和 1% 利息，罚金每月加 1%，7 月起 12%，利息每月 1%。
怎么减：自住房减免和 10% 涨幅上限
减免是从应税价值里先减掉一块，不是打折税率。德州税法 11.13 条的自住房减免：
- 学区减 $140,000
- 每个学区必须减 $140,000；65 岁以上或残疾人再减 $60,000。
- 市、县、学院可选减最多 20%
- 各单位可自选减最多 20%。2025 年：Frisco、Plano 20%，Prosper 17.5%，Melissa 6%，Allen 5%，Anna 3%，McKinney、Celina、Princeton 不减。
- 怎么申请
- 向县评估区交表 50-114，一般 5 月 1 日前，一次申请以后年年有效。年中买房的，只要上一任业主当年没领这项减免，入住后当年就能申请剩余月份（税法 11.42(f)）；建商是公司，领不了自住房减免，所以买新房一般交房当年就能申请。
- 10% 涨幅上限
- 自住房应税价值每年最多涨 10%（税法 23.23），从拿到减免的下一个税年生效，买房第一年没有。
- 算一笔账
- Frisco Collin 侧，房价 $735,300：不减免一年约 $12,320；减免后约 $10,093，一个月 $841，差 $2,227。
买新房的两个特殊情况
新房的第一张税单和成交价的关系，跟二手房不一样。
- 建商的旧税单只反映土地
- 1 月 1 日没盖好，那年估值只有地。建商给你看的旧税单可能只有几百块，第二年按完工价值翻好几倍。按完工价值做预算。
- 德州不公开成交价
- 德州成交价不入公开记录（政府法典 552.148），评估区拿不到全部成交数据。估高了在截止日前抗议，成交合同是最直接的证据。
能不能抵联邦税
可以，但要放弃标准扣除改逐项扣除。2025 年州和地方税扣除上限 $40,000（分开申报 $20,000），收入超过 $500,000 逐步降到 $10,000。德州没有州所得税，这里主要是房产税和销售税。报税前找会计师。
关于房产税，买家问得最多的问题
按上面的内容直接回答。
美国房产税每年都要交吗？
要。持有税，每年一次。德州 10 月出账，次年 1 月 31 日截止。
德州房产税大概多少？
19 个城市 2025 年合计税率每 $100 从 1.63 到 2.39，即房价的 1.6% 到 2.4% 一年，未算 MUD 和 PID。最低 Frisco Denton 侧和 Hickory Creek，最高 Garland、Mansfield、Fort Worth。
美国房产税怎么交？
向县税务处交，网上、邮寄、现场都行。有房贷的多数由贷款机构从托管账户代缴，分摊进月供。
可以分期吗？
正常一次交清。逾期后有的税务处允许最多 36 期，罚息照算；65 岁以上或残疾人可分四期。
房产税会一直涨吗？
应税价值跟市场走，但自住房每年最多涨 10%；税率每年由各单位重定，近年 Frisco 市和 Collin 县持平或下调。
买新房第一年的税怎么算？
按完工价值乘合计税率做预算，不看建商旧税单。第一年没有 10% 上限，减免要自己申请。
下一步
把地址发给 Jessie，算一份带减免的税
她查这块地在哪个县、哪个学区、有没有 MUD 或 PID，算出一年和一个月的数。